Copropriété


Copropriété

Le statut des immeubles soumis au régime de copropriété est régi par la loi du 10 Juillet 1965 modifiée et le décret du 17 Mars 1967 modifié. Lors de la mise en copropriété d’un bien immobilier, le cabinet PRISME s’appuie sur une analyse technique et juridique qui lui permet d’adapter ses travaux aux souhaits du demandeur.

Méthodologie

Interprétation graphique des plans

Extrait de plan du niveau Rez-de-chaussée – Projet « VENDÔME » – NANTES – Source : PRISME Géomètres Experts

PRISME Géomètres Experts

Les plans des immeubles bâtis sont établis à partir du relevé topographique de l’assiette foncière de la copropriété et des relevés d’intérieur.

La mise en forme rigoureuse de nos plans de niveaux permet à nos clients de repérer clairement les parties communes et privatives. Chaque lot de copropriété est identifié par un nom et un numéro, et la distribution de ses pièces détaillée ne souffre aucune confusion. L’échelle utilisée varie du 1/150 au 1/100 suivant les surfaces étudiées, pour garantir la lecture de nos rendus. Nous fournissons nos plans en couleur et noir et blanc sous forme papier et numérique (*.pdf), aux formats standards A4 et A3 afin d’assurer une diffusion classique, simple d’utilisation.

Etat descriptif de division

L’état descriptif de division a été institué pour les besoins de la publicité foncière. C’est un document technique qui respecte les dispositions de l’article 7 du décret du 4 Janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et celle de l’article 71-A-1 modifié du décret d’application du 14 Octobre 1955. Ainsi, il doit identifier l’immeuble ou l’ensemble immobilier auquel il s’applique en indiquant sa nature, sa situation et sa désignation en contenance cadastrale, et définir chacun des lots en précisant sa situation exacte et sa nature ainsi que la quote-part des parties communes qui lui sont attachées.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est établi conformément aux dispositions de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67.223 du 17 mars 1967 pris pour son application, dans le but de :

  • déterminer la destination et les conditions de jouissance des parties affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, dites “parties privatives” et de celles qui servent à l’usage collectif dites “parties communes” telles qu’elles résultent de l’état descriptif de division,
  • déterminer et fixer les droits et obligations des copropriétaires, locataires et occupants dudit immeuble,
  • organiser l’administration de ce groupe en vue de sa bonne tenue, de son entretien, de la gestion des parties communes et la participation des copropriétaires au paiement des charges et à la gestion,
  • régler entre les divers copropriétaires, locataires et occupants, les rapports de voisinage et de copropriété, afin d’éviter, dans la mesure du possible, toutes difficultés,
  • indiquer les différentes servitudes réciproques passives et actives de l’immeuble.

Tout ce qui n’est pas prévu par le règlement reste régi par le droit commun, à défaut de décisions d’assemblées générales, statuant dans les conditions prévues à la loi du 10 juillet 1965. Le règlement et toutes modifications qui lui sont régulièrement apportées, sont obligatoires pour tous les copropriétaires, ainsi que leurs ayants droit et ayants cause. Il fait la loi commune à laquelle tous devront se conformer.

Le document réalisé par nos soins suit les prérogatives législatives et jurisprudentielles et est régulièrement adapté pour assurer une gestion cohérente de la copropriété (Loi ALUR notamment).

Répartition des charges

La répartition des charges est effectuée proportionnellement à la surface du lot pondérée par des coefficients de consistance et de situation. Les éléments pris en compte pour la fixation des quotes-parts de parties communes et la répartition des charges sont détaillés en annexe pour garantir la transparence des calculs au demandeur. Les coefficients appliqués résultent de la concertation de la Commission Copropriété de l’Ordre National des Géomètres Experts (2005), regroupant Géomètres Experts et juristes.

La répartition des charges générales, spéciales aux bâtiments et particulières à certains lots effectuée se veut suffisamment détaillée. Notre expérience en matière de gestion immobilière a montré qu’un effort de cohérence était à fournir pour simplifier la gestion des copropriétés par les syndics. Nous nous inspirons de ces connaissances pour adapter nos documents. La pratique suit également les évolutions législatives et jurisprudentielles régissant la mise en copropriété de biens immobiliers.

 

Division en Volumes

Exemple de plan de niveau identifiant les volumes de l’EIC – Projet « Le Clos du Petit Anjou » – SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE – Source : PRISME Géomètres Experts

Généralités

La division en volumes a été mise en place pour répondre à deux situations que sont l’imbrication de propriétés privées avec le domaine public et les ensembles immobiliers complexes (EIC). Elle s’appuie sur les articles 552 et 553 du Code Civil évoquant une dissociation du droit de propriété et la reconnaissance d’un droit de superficie.

Remarque :
Le cas particulier de l’EIC se caractérise par divers critères :

  • la juxtaposition et la superposition, à l’intérieur de la même structure technique, de volumes dont chacun abrite une fonction spécifique et reçoit un statut approprié à celle-ci,
  • l’absence de parties communes entre ces volumes, due à l’hétérogénéité juridique de ces derniers,
  • l’appropriation, la construction ou encore la gestion par deux ou plusieurs maîtres d’ouvrage dont souvent l’un d’eux relève du droit public,
  • les contraintes de construction et de gestion entraînées à la fois par la structure technique et la pluralité de maîtrises de l’ouvrage et de destinations.

Le statut des immeubles soumis au régime de copropriété est régi par la loi du 10 Juillet 1965 modifiée et le décret du 17 Mars 1967 modifié. Lors de la mise en copropriété d’un bien immobilier, le cabinet PRISME s’appuie sur une analyse technique et juridique qui lui permet d’adapter ses travaux aux souhaits du demandeur.

Etat Descriptif de Division en Volumes

L’état descriptif de division en volumes représente la constitution, sur l’assiette foncière, de droits de propriété réels perpétuel, détachés du sol, sans indivision entre eux et s’exerçant chacun sur un volume immobilier défini géométriquement. Le découpage en volumes est conditionné par l’usage de chaque partie du projet.

On note que tous les volumes sont des entités facilement identifiables définis de façon précise par rapport au sol et constituent des immeubles par nature. Chaque volume de l’ensemble immobilier constitue un immeuble juridiquement indépendant et autonome par rapport aux autres volumes, sans aucune quote-part de propriété indivise.

La rédaction de l’état descriptif de division en volumes est subordonnée à la réalisation des plans des niveaux de l’ensemble immobilier. Chaque volume est identifié par un numéro et une trame colorée. Une coupe transversale associée à chaque volume permet d’identifier ses limites altimétriques (définis par rapport au système normal IGN NGF 69) et faciliter l’interprétation des plans et des volumes par l’utilisateur. L’échelle utilisée varie du 1/150 au 1/100 suivant les volumes étudiés, pour garantir la lecture de nos rendus. Nous fournissons nos plans en couleur sous forme papier et numérique (*.pdf), aux formats standards A4 et A3 afin d’assurer une diffusion classique, simple d’utilisation.